Le Sénat a largement adopté la proposition de loi simplifiant le droit de l'urbanisme et du logement, après un travail approfondi sur lequel j'ai pu œuvrer en tant que rapporteure au nom de la commission des affaires économiques.

Ce texte, bien que composite, nous a permis de faire remonter les blocages auxquels vous êtes nombreux à être confrontés au quotidien. Il répond partiellement à l'un des constats que nous partageons toutes et tous sur le terrain : l'inflation des normes, leur instabilité et leur complexité croissante freinent la production de logements et entravent le déploiement de projets utiles. En vingt ans, le code de l'urbanisme a doublé de volume, il était donc impératif d'agir, même à la marge.

Tout au long de l'examen du texte, j'ai veillé à préserver pleinement les compétences locales et à ancrer chaque avancée dans une logique de subsidiarité. Il ne s'agit en aucun cas d'imposer des mesures descendantes ou uniformes, mais bien de mettre à la disposition des maires de nouveaux outils, que chacun pourra mobiliser ou non selon les spécificités de son territoire. Le texte ouvre des facultés, il ne crée aucune obligation nouvelle pour les collectivités.

🔴L'un des principaux axes d'amélioration a porté sur les documents d'urbanisme. Leur régime d'évolution a été clarifié afin de gagner en lisibilité et en efficacité. Ainsi, la procédure de révision sera désormais réservée aux modifications stratégiques (telles que celles touchant aux projets d'aménagement stratégique dans les SCoT ou aux PADD dans les PLU), tandis que les évolutions plus ponctuelles relèveront de la modification simplifiée, qui sera désormais la norme. Cette clarification permettra un traitement plus rapide de nombreuses demandes locales.

🔴La participation du public par voie électronique (PPVE) pourra dorénavant se substituer à l'enquête publique dans les procédures d'élaboration et d'évolution des documents d'urbanisme.  Par ailleurs, les modifications des PLU ayant pour seul objet la rectification d'une erreur matérielle seront dispensées d'évaluation environnementale. Il s'agit là de simplifications concrètes, pragmatiques et attendues, qui sécurisent les procédures.

🔴Nous avons également supprimé la sanction de caducité automatique des SCoT, souvent mal comprise et source d'insécurité juridique, tout en maintenant une exigence d'évaluation périodique. Dans un souci de rationalisation, le texte permet également, lorsque les périmètres sont identiques, de fusionner SCoT et PLUi en un document unique afin de mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance.

🔴Le Sénat a souhaité, dans cette même logique, renforcer les marges de manœuvre des collectivités en matière de dérogations aux règles du PLU. Là encore, il ne s'agit pas de remettre en cause les règles existantes, mais de permettre au maire, au cas par cas, d'autoriser des projets adaptés aux besoins locaux, notamment dans les zones d'activités économiques ou les quartiers à requalifier. Il pourra autoriser la création de logements ou d'équipements publics dans des secteurs initialement réservés à d'autres usages, pour favoriser la mixité fonctionnelle et la revitalisation.

🔴Afin de favoriser la mobilisation du bâti existant pour les projets d’aménagement des collectivités, le délai d’appropriation des biens sans maître a été réduit de 30 à 15 ans sur l’ensemble du territoire,

🔴Les règles de fond du droit de l'urbanisme ont également été ajustées pour favoriser les projets utiles : il sera désormais possible de transformer en locaux d'activité (y compris non résidentiels) des bâtiments agricoles inusités depuis plus de vingt ans, même en l'absence de pastillage dans le PLU. De même, la surélévation d'un bâtiment régulièrement édifié ne pourra plus être refusée au seul motif qu'il serait devenu non conforme, même si cette surélévation entraîne la création de surfaces supplémentaires.

🔴Dans les territoires de montagne, où certaines interprétations jurisprudentielles peuvent apparaître excessives, deux précisions importantes ont été adoptées : une opération d'urbanisation ne pourra plus être refusée du seul fait de la présence d'un sentier, d'une voirie ou d'un espace non bâti entre deux zones urbanisées, dès lors que la proximité est avérée. Par ailleurs, un amendement a été adopté (contre l'avis de la commission et du Gouvernement) impliquant qu’un ensemble bâti, comprenant au moins trois constructions, ne pourra plus être considéré comme trop peu important pour justifier un refus d'urbanisation au titre de la continuité.

🔴En ce qui concerne les obligations environnementales, les sénateurs ont adopté un amendement de la commission visant à dé-surtransposer la directive européenne relative à la performance énergétique des bâtiments. En effet, le droit en vigueur imposait, à compter du 1er janvier 2028, aux bâtiments existants non résidentiels de plus de 500 m² d'emprise au sol, de s'équiper soit d'un dispositif de production d'énergie renouvelable, soit d'un système de végétalisation. Cette obligation était très coûteuse, notamment pour les collectivités, du fait des fortes contraintes techniques pour ce type d’opérations, sur les bâtiments anciens.Conformément à la directive européenne, le texte sénatorial recentre désormais cette obligation sur les seuls bâtiments publics, d'une emprise supérieure à 1 000 m², avec une obligation exclusive d'installation d'un système de production d'énergie renouvelable. Cette obligation ne s'appliquera pas aux bâtiments disposant d’un système de végétalisation dont les caractéristiques seront fixées par arrêté.

🔴Sur le plan foncier, la commission a apporté plusieurs avancées utiles. Les communes pourront désormais adhérer librement à un établissement public foncier local (EPFL), y compris dès la création de celui-ci, sans que le préfet puisse s'y opposer.

🔴La gestion des emplacements réservés, souvent complexe et source de contentieux, a été simplifiée. Puisque les servitudes liées à la réserve ne sont alors plus opposables au propriétaire ayant souhaité faire usage de son droit de délaissement à l’expiration d’un délai d’un an et trois mois après la mise en demeure faite à la collectivité, ce dernier ne pourra plus contraindre la collectivité à acquérir son bien. De ce fait, la collectivité ne sera plus contrainte de modifier le PLU pour échapper à l’acquisition forcée. Passée cette date, le juge de l’expropriation ne pourra plus être saisi qu’en cas de désaccord sur le prix, renforçant ainsi la maîtrise locale.

🔴Afin de faciliter le logement des actifs, le texte crée un statut de résidence à vocation d'emploi, permettant d'accueillir temporairement des travailleurs, apprentis ou étudiants, pour des séjours de quelques semaines à dix-huit mois. Dans les territoires sous tension, les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) pourront faire l'objet de dérogations à l'obligation d'accueillir au moins 30 % de publics vulnérables. Cette disposition, temporaire et ciblée, permettra de loger des salariés ou des saisonniers en mobilité dans des conditions adaptées.

🔴Sur le stationnement, des ajustements importants ont été apportés. Un article, entièrement réécrit en commission, permet notamment aux collectivités de délimiter dans leur PLU des secteurs où les obligations de stationnement pour véhicules motorisés peuvent être remplacées par des stationnements vélos. En outre, la réduction de 15 % du nombre de places exigées est portée à 30 % lorsqu'un dispositif de véhicules en autopartage ou de bornes de recharge pour véhicules électriques est proposé.Les opérations de moins de dix logements pourront également être dispensées de stationnement en propre si une solution de mutualisation est mise en place. Le périmètre autour des gares permettant une réduction du nombre de places exigibles est élargi de 500 à 800 mètres.

🔴Le maire pourra également accorder des dérogations au cas par cas pour les projets situés dans ces périmètres élargis, ainsi que pour les opérations requalification d’immeubles anciens en centre-ville, ainsi que de transformation ou de rénovation n’aboutissant pas à une augmentation de plus de 30 % de la surface de plancher. Par ailleurs, afin d'éviter l'engorgement du stationnement public, un nouvel article prévoit que, dans certains quartiers, les locataires de logements sociaux ne pourront renoncer à leur place de stationnement lorsque la commune aura délibéré en ce sens.

🔴Enfin, dans un objectif de sécurisation juridique et de réduction des délais contentieux, le Sénat a adopté cinq mesures importantes, proposées par le rapporteur pour avis au nom de la commission des lois, afin de limiter les recours excessifs en matière d’urbanisme et d’accélérer les procédures. Désormais, le délai pour former un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme est réduit à un mois, et ce recours ne suspend plus l’exécution de la décision. Cette évolution met fin à certaines pratiques dilatoires.

🔴Par ailleurs, l’intérêt à agir contre un document d’urbanisme est désormais conditionné à la participation effective du requérant à la phase de consultation du public. Cela permet de garantir que seuls les citoyens véritablement engagés dans la procédure pourront contester ces documents.

🔴Dans le même esprit de clarification, les recours formés à l’encontre d’un refus d’autorisation devront intégrer une demande de substitution de motifs dans un délai de deux mois, évitant ainsi les prolongations contentieuses abusives. Autre avancée : les vices de forme ou de procédure ne pourront plus être invoqués par voie d’exception dans un recours contre un acte réglementaire, conformément à une jurisprudence du Conseil d’État, plus favorable à la stabilité juridique que le droit de l’urbanisme en vigueur.

🔴Une présomption d’urgence est désormais prévue pour les référés formés contre un refus d’autorisation d’urbanisme, permettant ainsi au juge de se prononcer plus rapidement dans ces situations souvent sensibles pour les porteurs de projet.

🔴Le régime de la police administrative de l’urbanisme a également été renforcé, pour donner aux maires et aux préfets des leviers plus efficaces face aux infractions.D’abord, les montants des amendes et des astreintes que peut prononcer le maire ont été relevés, afin de rendre les sanctions plus dissuasives. En parallèle, l’opposition à ces mesures devant le juge administratif ne suspendra plus automatiquement leur exécution, ce qui permettra de mieux faire respecter les décisions prises.

🔴Enfin, pour mieux lutter contre le phénomène de cabanisation, la faculté pour le maire de mettre en demeure un contrevenant de régulariser sa situation ou de remettre le site en conformité (y compris par la démolition si nécessaire) est désormais étendue aux installations illégales situées hors zones urbaines.

🔴En conclusion, la commission a également permis l'utilisation de la participation du public par voie électronique (PPVE) pour les projets de logements en zone tendue et a supprimé l'obligation de déclaration préalable pour les panneaux solaires domestiques installés dans le cadre d'une autoconsommation.

📑Malgré le travail engagé, ce texte ne résoudra pas à lui seul la crise profonde du logement que connaît notre pays. Mais il constitue une base solide pragmatique et utile pour redonner aux collectivités locales les moyens d'agir, lever certains blocages persistants et mieux accompagner les transitions attendues.

Ce texte devra désormais franchir l'étape de la commission mixte paritaire, qui se tiendra le 3 juillet prochain.

Retrouvez l'intégralité de ce texte au lien ci-dessous ainsi que mon communiqué de presse sur ce sujet à télécharger également.